「不動産を売却したいけど、何から始めれば…」そうお悩みのあなた!不動産売却ガイドでは、某大手不動産会社の元トップセールスマンで、今は多角的に会社経営を行っているO氏の監修の元、売りたい人の立場に立った情報を提供していきます。

O氏O氏

不動産売却、悩みますよね。

人生に一回あるかないかの不動産売却、あれこれ悩む前に、まずはオススメの不動産売却方法からお伝えします!

オススメの不動産売却方法

O氏O氏

「不動産を売却しよう」そう思った時、まず最初に思いつくのが、近くの不動産屋さん、そして名前の通った大手の不動産屋さん。

どちらを選ぶのが正解で、どちらを選ぶのが失敗か、なんてことはありません。

どちらも正解になりますし、どちらも失敗になる可能性があります。

あなたにとっての正解は、「一番信頼できて、一番高く買い取ってくれる不動産業者」ですよね。

そんな不動産屋さんを見つける近道は、無料でできる「不動産一括査定」です。

不動産一括査定と言っても、実はたくさんのサービスがあります。その中でも、提携不動産会社が一番多いのは、「イエウール」

全国の大手不動産会社から、地元の優良不動産会社まで、全国から厳選された1400社以上から、査定を行う不動産会社を最大6社、選出し、査定を行ってくれます。

競い合うので、売却価格が高くなっていくのです。

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まずは売りたい不動産の資産価値をチェックしましょう。

 

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=8

不動産の売却、と言うと、必要以上にややこしく感じてしまいますが、その流れや必要書類、また売却後の確定申告の方法は、それほど難しいものではありません。

次からは、不動産売却に必要な書類などの基礎知識を見ていきましょう。

不動産売却の流れと必要書類

不動産の売却にはいろいろな準備が必要です。

たとえばローンの残債が残っている場合には、返済のために自己資金を用意する場合もあり、諸費用もかかりますので不動産会社と相談しながら段取りよく進めていくのが効率的です。


不動産売却の流れ


不動産売却の流れはまずは物件の価値や相場を知るところから始めることになります。

物件の査定
 ↓  
媒介契約
 ↓ 
売り出し価格の決定
 ↓
売り出し 
 ↓
内 覧
 ↓
売買契約
 ↓
決 済

ざっとこのような流れになります。

買主が決まるまでは、物件に興味を持って家を見に来られる内覧を何度も受け入れることがあります。


<物件の査定>

物件の査定にはあらかじめ不動産会社を見つけ依頼する方法と、一度に多くの不動産会社からの一括査定を受ける方法があります。

一社だけの査定では物件の適正な価値が反映されているか不安だということもあり、最近ではインターネットを利用した一括査定がずいぶんと一般的になってきました。

査定を提示してきたいくつかの不動産会社の中から、信用できそうな企業をいくつか選び、訪問査定を受け、より正確な査定額を出してもらいます。


<媒介契約>

不動産売買では仲介を依頼する場合、必ず媒介契約を結ばなくてはなりません。

正確な査定を受けてよりいい評価をしてくれた不動産会社があれば媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類あり、売主が自分の条件に合う契約を選ぶことができます。

◆専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を結んだら他の不動産業者には売却の依頼をすることも自分で買主を見つけてくることも出来ません。

媒介契約の有効期間は3ヶ月、1週間に1度の状況報告があります。

◆専任媒介契約

専任媒介契約は他の不動産業者には売却の依頼をすることができませんが、自分で買主を見つけてくることは認められています。

媒介契約の有効期間は3ヶ月、2週間に1度の状況報告があります。

◆一般媒介契約

一般媒介契約では他の不動産会社にも同時に売却を依頼することも自分で買主を見つけてくることもできます。

契約には有効期限がなく、不動産会社がひんぱんに状況を説明してくることもありません。

 

3社くらいには売却を依頼した方が売れるのが早そうだということで、「一般媒介契約」を選ぼうと考える人は少なくないのですが、デメリットもあります。

「一般媒介契約」では全国の不動産情報システム(レインズ)への物件情報登録の義務がありません。

そのため情報が広く行きわたらず、返って売れにくいということも考えられます。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結した場合、物件情報はすべての不動産会社にホストコンピュータで共有されます。

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=17


不動産売却時に必要な書類


不動産を売却に必要な書類は不動産会社が指示してくれるので、それからでも遅くはありませんが、あらかじめ準備しておくことで慌てなくて済みますね。

<必ず必要なもの>

・登記簿謄本(登記事項証明書)

・登記済権利証・登記識別情報

・建築確認済証・検査済証

・固定資産税納税通知書・課税明細書

・本人確認書類

・実印・印鑑登録証明書

・付帯設備および物件状況確認書


<場合によって必要なもの>

・地図(公図)

・設計図書・工事記録書

・間取り図・パンフレット・広告

・不動産取得時の契約書・重要事項説明書

・預貯金口座情報

・ローン残高証明書

・住民票・戸籍の附票

・土地測量図・境界確認書

・耐震診断報告書

・アスベスト使用調査報告書

・住宅性能評価書

 

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=10

不動産売却時の仲介手数料や費用

不動産仲介手数料は3%に6万円を足した額です。

例えば2000万円で不動産が売れた場合は

2000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 712,800円

その他、次の諸費用があります。

◆印紙……20,000円(5000万円まで)

◆抵当権抹消登記費用……12,000円(ローンが残っている場合)

最も大きなものは仲介手数料です。

ローン残債が残っている場合は売却額から差し引かれる仲介手数料に注意しなくてはなりません。

 

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=10

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不動産売却時の税金(住民税や所得税)の計算

不動産売却には、住民税や所得税が課税されるケースがあります。

とはいっても、ほとんどの場合購入した時よりも安くで売れることが多いため利益がでたということにはならず、とくに自宅の売却の場合、特例措置が設けてあるので課税されることはほとんどないでしょう。

自宅の売却の特例措置は「居住財産の特例」といい控除は3000万円です。

5000万円で購入した自宅が2000万円で売れたとすると売却益は3000万円なので非課税となります。

ただし「生活の拠点」である必要がありますので別荘などには適用されません。

また引っ越して3年後の12月31日まで、居住財産として認められます。

ここで気をつけなくてはいけないのは老人ホームに入居する場合です。

老人ホームに入居して3年後の12月31日が過ぎると居住財産とは認められず、3000万円の控除はなくなります。

 

税率は所有期間によって違います。

◆短期譲渡所得(所有期間5年以下):所得税30%・住民税9%

◆長期譲渡所得(所有期間5年以上):所得税15%・住民税5%

 

さらに10年を超えて所有していた場合にも税率の軽減があります。

3000万円を超える売却益の部分について

◆長期譲渡所得(所有期間10年以上)6000万以下の部分:所得税10%・住民税4%

◆長期譲渡所得(所有期間10年以上)6000万以上の部分:所得税15%・住民税5%

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=16

不動産売却後の確定申告に必要な書類

不動産を売却したことによって利益が出た場合には、確定申告をしなくてはなりません。

投資用のマンションだけでなく、自宅の売却でも確定申告は義務付けられています。

利益とは売却額から購入額を引いた残りです。

利益どころかマイナスだというケースでは確定申告する義務はありませんが、確定申告することで税金の還付が受けられることがありますのでした方がいいでしょう。


確定申告に必要な書類


税務署で用意されている書類は3種類です。

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の確定申告書
  3. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

自分で用意するのは不動産の売買に関する契約書類と領収書です。

  • 不動産売却時の売買契約書
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書
  • 住民票除票

住民票除票は居住用財産の特例3000万円控除を受ける場合に必要です。

売却後2ヶ月経ってからもとの自宅があった所在地の市役所からもらいます。

難しそうな名前の書類がたくさん出てきますが確定申告は意外と簡単です。

税務署ではひとりひとりに丁寧に記入方法などを教えてくれますので、安心してください。

確定申告の締め切りの3月15日頃は混雑がひどいですので、出来れば2月中に行くとスムーズに終わるでしょう。

不動産売却するなら無料一括査定

O氏O氏

不動産売却、必要書類や税金など、考えないといけないことは確かにたくさんありますが、やっぱり一番の関心はいくらで売れるか、ですよね。

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