家を売りたくなった時に一番の問題となるのが住宅ローンの残債です。

一般的には住宅ローンが残っていれば、家を売ることができないとも言われていますが、いい解決法がないかを見ていきたいと思います。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?cat=buildings&pagi=2

家を売りたい!ローン残高が残っている時は?

住宅ローンが残っている家というのは抵当権が金融機関にあります。

抵当権が金融機関にあるうち、すなわち住宅ローンを完済するまでは、住宅ローンの支払いができなくなった場合などに住宅を差し押さえられるということです。

そのため事実上、家は金融機関の支配下にあり、住宅ローンを完済し抵当権がはずれるまでは、家を売ることができません。


住宅の売却代金でローンを完済する


住宅を売却するには住宅ローンの完済が条件ですが、それは売却前までに完済している必要はありません。

要するに「引き渡し」までに完済すればいいということです。

そのため住宅の売却代金を決済と同時に住宅ローンの返済に充てることで、実際にはローン残高の残った住宅を売ることができるのです。

住宅ローンの残った家を売却するうえで、大事なことは住宅の売却価格で住宅ローンの残高を返済できるかどうかということです。

住宅の売却価格が、ローン残高より上回っていれば、そのまま引き当てることができますが、もし家を売ったとしてもローン残高より下回る場合には、自己資金で返済するか、別途借り入れをおこして完済しなくてはなりません。


ローン残高より売却価格が低い住宅の場合


もし金銭的に余裕があり、住宅の売却で補えないローン残高を自己資金で支払えるのなら問題はありません。

しかし多くの場合、これまでローンを支払うだけでも大きな負担だったため、手元に資金を残していないことが実情です。

ローン残高より売却価格が低い住宅の場合には次の3つの方法がありケースによっては好ましくないものもあります。

◆一般売却

住宅のを売却した代金をローンの返済に充て、残っているローン残高分を自己資金で返済する。

一般売却は売主の判断でいつでも販売が可能であり、買主との合意に達した場合、自由に契約できる売却方法です。

◆任意売却

一般売却と違って、債権者の同意を得ることでローン残高を残したまま売却します。

住宅を売却した代金をローンの返済に充て、残っているローン残高分を分割にして債権者に支払う方法です。

任意売却は債権者(債権回収会社)の主導のもと手続きが行われるので、一般売却より負担が少ないのがメリットです。

◆競売

住宅ローンの滞納を続けていると債権者の申し立てにより、裁判所が強制的に住宅を売却します。

競売では一般売却や任意売却よりも安く落札されるため、多額なローン残高不足分を請求されることが多いです。

できれば避けたい方法です。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?cat=buildings&pagi=2

スポンサードリンク
⇒【不動産をお持ちの方必見!】お得でオススメな売却方法を紹介!

家を売りたい!相場を知るには?

家を売るとなると最も気になるのがその価格です。

家の価格というのは土地と建物からなりますが、建物は年数が経つほど価値がなくなります。

一戸建て木造住宅の場合、税法上の耐用年数が22年と定められているため、約20年で資産価値はゼロとなるのです。

マンションでは築20年で新築時の約半額となります。

※マンションの耐用年数は鉄筋コンクリートで47年、鉄骨造で34年です。

ところが土地となると築年数とは関係なく、毎年3月に公表される「国土交通省の土地総合情報」により価格は変動します。

また、立地条件によっても大きく左右されますので「不動産売却の一括査定」などを利用して相場を見てみましょう。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?cat=buildings&pagi=2

スポンサードリンク
⇒【不動産をお持ちの方必見!】お得でオススメな売却方法を紹介!

家を売りたい!査定時に注意することは?

家を売るのなら少しでも高くで売却したいところですが、実際に多くのオーナーは「思っていたより売却額が低かった。」と思っているようです。


一社の査定で納得しない


「査定額が低い」それは住宅の査定の仕方にも問題があります。

売却を考えた場合、まずは不動産会社に査定を依頼するところから始まりますが、それがとてもクローズドな状態なのです。

ほとんどのオーナーは売却の知識をあまり持ち合わせていませんので、提示された価格と理由に納得してしまいます。

住宅は大切な財産だというにもかかわらず、一社のみの言うことを鵜呑みにするのはいかがなものでしょう。

多くの査定を受けることで納得できる査定額を引き出すことが重要です。


査定を受ける時に注意したいこと


査定を受ける時に注意したいのは家の見せ方です。

見せ方を整えることで家を大切に扱っていることやメンテナンスに気を配ってきたかということを伝えることができます。

ムダなものを処分する

長年住んでいると気づかないものですが、見慣れない他人からすればごちゃごちゃと散らかって見えるものです。

改めて家をよく見直してムダなものがあれば処分しましょう。

そして少しでも家が広くスッキリとして見えるようにします。

生活感を出さない

ゴミ箱がいっぱいであったり、シンクに洗い物がたまっていたりするのはマイナス印象です。

使いかけの食器も片づけ、歯ブラシなどもなるべく目につかないところへ片づけます。

干してある洗濯物も見えないようにするか、取り込んでおくなど生活感をできるだけ見せないようにしてください。

生活臭に注意

生活臭も住んでいる人には気づきにくいものですが、玄関、水回りなどその家特有のニオイがあるものです。

消臭剤や芳香剤を利用して対処、査定員が訪問する前には換気をしておきましょう。

もちろんトイレも見られますので、消臭を怠らないようにしてください。

◆見えないところこそきれいに

クローゼットの中もチェックされることになります。

見えないところも整理しておいたほうがいいでしょう。

また家の裏口周辺も落ち葉などが吹きだまっていないか見ておくようにしてください。

◆設備は資料を添えて

太陽光発電やエコキュートなどの設備を取り付けている場合は、買い取る側のメリットとなりますので、いくらくらいの節約になっているかを資料にしてお渡ししましょう。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?cat=buildings&pagi=2

売れやすい家とはどんな家?

同じ坪数、同じ築年数でも同様にいい査定がつくとは限りません。

こちらでは売れやすい家についてまとめてみましたのでご覧ください。


生活が便利である


買主の家族構成や年齢によっても違いはありますが、駅、学校、病院、スーパーなどの生活に欠かせない施設が家の近くにあるということは大きなメリットです。

駅が離れていた場合でも、バス停が近くにあるなど公共のアクセスに利便性があれば有利となります。


日当たりがいい


日当たりのいい家は家探しの条件の中でも上位を占めます。

そのため大きなアピールポイントです。

逆に日当たりの悪い家は湿気がこもりがちでカビやシロアリの不安があるので敬遠されます。


間取り・広さ


売れやすい家はいわゆる「普通の間取り」であることが多いです。

どんな人にとっても使いいやすいことが評価されます。

壁紙クロスなども奇抜な色や素材でなく、ごく普通の白が受け入れられやすいです。


家の周りの道路・車庫の使いやすさ


クルマを利用する家庭であれば、車庫の使いやすさは重要なチェックポイントです。

家の周りの道路に適度な幅があり、車庫入れにストレスがないだけというだけでも、売れる家の条件にかなっています。

最近では車庫が2台分ある家はとくに好まれているようです。


静かな住宅街


少々、駅から離れていても静かに暮らしたいと考える人が多いので閑静な住宅街は人気があります。

人通りが多すぎず少なすぎず治安がいいイメージも強いです。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?cat=buildings&pagi=2

不動産売却するなら無料一括査定

O氏O氏

不動産売却、必要書類や税金など、考えないといけないことは確かにたくさんありますが、やっぱり一番の関心はいくらで売れるか、ですよね。

煩わしさのないかんたん不動産一括査定「イエウール」で、まずは資産価値をチェックしましょう!