住宅ローンがいよいよ家計を圧迫してきた場合には早めに対応することが求められます。

住宅の売却はどうしても避けたいですが、どうにもならない場合には売却するのが解決策です。

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住宅ローンを清算するために

せっかく買った家だったけれど、会社の不景気でボーナスがなくなったり、仕事を変わったりといった理由で住宅ローンが払えなくなるケースは少なくありません。

もちろん家を手放すのが得策ではないのはわかるけれど、生活費や教育資金も大事です。

では、住宅ローンはどうやって清算すればいいのでしょうか。


家の売却額で住宅ローンを清算


まずはローン残高を家を売却したお金で返済できるかということが重要になります。

家を売却するためには「引き渡し時」に住宅ローンを完済していることが条件だからです。

売却と返済を同時に行うという流れになります。

そこで大事なのは現在の持ち家がいくらで売れるかということです。

もし売却額でローン残高を清算できなければ、差額を自己資金で穴埋めしなくてはなりません。


買い替えローン


高い住宅ローンを清算して、次に住む家のローンを組む場合は「買い替えローン」といった商品があります。

売却額とローンの残高の差額も含めて融資してくれるというものです。

「買い替えローン」を利用すればローン残高の差額を自己資金でうめることなく、買い替えができ、さらに今より毎月のローン支払い金額を抑えることも可能です。

次に住む家はかなり低い価格で探さなくてはなりませんが、賃貸住宅の賃料よりはローンの支払いの方が安くなるでしょう。

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住宅ローンを残さずに売却するには

住宅ローンをなくすには家を売却して、その売却価格でローンの残債にあてるのがベストですが、売却価格で残債を支払えない場合もあります。

そのために一番大事なことは「家を高くで売る」ということです。

家を高く売るためには多くの査定を受けることが一番の近道だといえるでしょう。

それは不動産会社によって家の査定は大きく異なるからです。

大きい場合では20%ほどの査定差があります。

一概に坪いくらで査定できないのが宅地の特徴です。

家の数だけ条件が異なり、価格をつける方の考え方によっても違ってきますので、多くの査定を見ることが大切なのです。

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住宅ローンは任意売却で解決できる

家の売却価格でローンの残債が返済できない場合は任意売却という方法があります。

任意売却とは債権者(金融機関)の同意を得て、ローン残高があるままで売却し、ローンの残債分は払える範囲で分割にしてもらうという方法です。

この場合、債権者の同意が要りますが債権者はローンの全額返済を望んでいるため任意売却に応じてくれます。

債権者は任意売却に応じることで、ローン支払い滞りによる競売を避けたいと考えています。

競売になれば通常の物件扱いとは違い、かなり安い価格で落札されるため、任意売却で少しでも高く売り残債を回収したほうがいいということなのです。

◆任意売却のメリット

・債権者と相談しながら売却をすすめられるので無理のない返済計画が作れる

・相場価格で売却できるのでローンの残債を少なくできる

・売却期間中のローンの支払いがない

・債権者の同意がえられれば引っ越し費用を支給してもらえる

◆任意売却のデメリット

・債権者との交渉が多岐にわたる

・住宅ローン滞納者として信用情報に記載

(ローンを3ヶ月以上滞納した場合)

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任意売却しても引っ越さなくてもいい

任意売却では最近「リースバック」という取引方法が増えています。

これは自宅を投資家などの第三者に購入してもらい、任意売却後も引っ越しをせずに賃料を払い元の家に住み続けることが出来る方法です。

また将来的に収入が回復した場合にその家を買い戻せる可能性もあります。

◆リースバックのメリット

・親しんだ我が家にとどまることができる

・引っ越しの必要がない

・近所にわからない

◆リースバックのデメリット

・家賃を払い続ける必要がある

・売却時より買い戻し額の方が高くなる

・悪質な投資家だった場合、賃料の値上げがある

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家が競売にかけられないために

住宅ローンが苦しくなった時点で、キャッシングなどで借金がふくらんでしまっているケースがとても多くなっています。

簡単にキャッシングできるようになったため、返済額もあっという間に膨らんでしまうのです。

TVコマーシャルでも弁護士事務所の「過払い金請求」をうったえるものがとても増えているのもうなづけます。


住宅ローンの滞納は財産を失うことに


そこで気をつけなくてはならないのが、住宅ローンの滞納です。

住宅ローンの滞納が3ヶ月になると金融機関は裁判所に申し出て、強制的に家を競売にかけます。

そうなってしまっては価格相場より安い金額で落札され、多額のローン残債が残ることになるのです。

これは家の売却の中では最低の方法ですので何としてでも避けるべきでしょう。

では競売にならないためにはどうすればいいのか。

それはどうにもならないところまで行く前に積極的に家を売却することです。

競売でなければ一般売却でも、任意売却でもそれなりの相場で家を売ることができます。

そうすればローン残債も随分と少なくなり、債務者が同意してくれれば月に1万円や2万円の返済も可能です。

重要なのは競売で家を買い叩かれないことです。


家を売却したら自己破産も


家を所有していた時には思いもつきませんが、財産を売却したのなら自己破産という方法で借入金の返済を免責とすることができます。

自己破産によってすべての返済から追われることがなくなり、精神的な負担から解放されるのです。

自己破産は決していいイメージはありませんが、無茶な返済に心身を病んでしまうほどであれば検討してみるものひとつの方法です。

自己破産のデメリット

・20万円以上の財産は処分となる

・自己破産後。5年~7年はローンを組むことができない

・クレジットを発行したり、携帯電話を分割で購入できない

・自己破産すると一定の期間、特定の職業につけない

(保険募集業・弁護士・税理士・行政書士・宅地建物取引主任者・旅行業務取扱者など)

・免責とならない支払義務もある

1:税金、保険料

2:意図的に相手に損害を与えたときの損害賠償金

3:著しい不注意で人の命を奪ってしまったときの損害賠償金

4:従業員の給料の支払い

5:養育費、婚姻費用の支払い

6:自己破産の申し立て時に、ウソをついて債権者名簿に載せなかった債務

7:罰金


生活保護を受けて生活を立て直す


生活保護といえば抵抗のある人が多いですが、自己破産者の多くは生活保護の受給を申請しています。

まずは生活を立て直すこと、そしていい仕事を見つけることです。

生活保護とは最終手段ですが、どうにもならないということはないという意味でご紹介しました。

よくないのは行動しないことです。

せっかく手に入れたマイホームもグズグズしているうちに競売で買いたたかれることになります。

売却できるうちにまずは住宅の査定を受けましょう。

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O氏O氏

不動産売却、必要書類や税金など、考えないといけないことは確かにたくさんありますが、やっぱり一番の関心はいくらで売れるか、ですよね。

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