マンションを売却するにはいろいろな売り方があり、その方法次第では利益があまり出ないといった結果にもつながります。

不動産相場は横ばいで大きな利益は期待できない現状ですが、少しでも有利に売却できるような情報を集めてみましたのでご覧ください。

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マンション売却のタイミング


中古マンションの需要は右肩上がり


高齢化社会の影響で中古マンション物件は人気が出始めています。

定年まで一戸建てで生活してきたものの、家のメンテナンスが大変なことや大きな家が必要なくなったといったことで、コンパクトで生活に便利なマンションへと住み替えするシニア世代が増えているのです。

そのため、今はマンション売却のタイミングとしてはとてもいい時期にさしかかったといえるでしょう。

中古市場の半数はすでにマンションが占めていますから、売却する、購入する全体数も伸びてきていることがわかります。


中古マンションの価値が上がってきている


これまでマンションは築20年で購入価格の半分ほどの価値になり、築25年では資産価値が0になるとも言われていましたが、建築が堅牢なこともあり中古マンションの価値が見直されて来ています。

また1981年6月以降の新耐震基準以降の築36年までのマンションにも確実に買い手がつくことから不動産会社も中古マンションの販売には積極的な傾向です。

国も中古不動産の売買の活性化には力を入れていく方針を打ち出しており、「中古マンションの安心保障」の利用を掲げています。


「中古マンションの安心保障」インスペクションの利用


インスペクションとは住宅診断士による住宅の診断を受けることです。

建物の安全性、修繕の必要性など細かな部分まで診断を受け、「中古マンションの保証」を取り付けることで買主に安心して購入してもらうことができます。

インスペクションには5~10万円の費用が必要となりますが、その分、価格を上げたとしてもしておくことで、買主が付く可能性が大幅に向上するでしょう。

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マンション売却に向いている季節

マンション売却でけっこう大事なのが注目度アップです。

タイムリーな売り出しはそれだけ不動産営業や購入希望者の目に止まりやすく、その分売却がうまくいく可能性が高くなります。

中古マンションの売買件数が増えるのは春と秋です。

真夏や真冬では極端に動きが鈍くなりますので、多くの人が物件を探し始める春、秋の手前から売却活動をするのがいいようです。

ただし、夏や冬では売れないということではありませんので、あくまでも傾向だとお考え下さい。

具体的には「1月~3月」「9月~11月」が中古マンションの売買が活発となる時期です。

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マンション売却のポイント


売却依頼をした不動産会社を見極める


中古マンションがマーケットに出てから売却されるまで平均で3ヶ月といわれていますが、平均ということですので、早いものでは1ヶ月以内、長ければ1年近くはマーケット上にあるのでしょう。

この平均3ヶ月という指標から中古マンションの売却を媒介する不動産会社は3ヶ月たっても売れない物件にたいして価格の見直しを勧めてきます。

ここが重要なポイントとなります。

不動産会社の勧める通りに価格を下げるのか、それとも不動産会社を変え同じ価格で再度、マーケットに出し直すかです。

確かに価格を下げることで買主が見つかる可能性は高いですが、そもそも不動産会社の査定によって売却価格を決めているのに売れないから価格を下げろでは納得できない売主も多いはずです。

売れない原因が価格なのか、見せ方なのか、それとも立地によるものなのかの判断をし直しましょう。


売れない理由の分析


中古マンションの人気が高まってきているとはいえ、いつまでも売れない場合は何らかの売れない原因があります。

その原因を改善しない限り、買主はつきにくいので項目に分けて整理しましょう。

原因は複数である場合もよくあることです。

1.価格の問題

2.不動産営業の問題

3.広告の問題

4.立地の問題

5.内覧の問題

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<1.価格の問題>

売却物件の価格は本当に適正なのでしょうか。

不動産会社の過大評価、または媒介契約を結ぶため高くで売れるような印象を与えておいて、その後値下げさせて売る予定なのかも知れません。

それでは高くで売り出していた期間がムダであり、その後値下げをした物件としてイメージは悪くなる一方です。

そのようなイメージのついた物件には買主も強気で値下げを要求してきますので、売り方として決していいとはいえません。

築年数や間取りなどから周りの相場をもう一度ご自身で検討し直す必要があります。

そして相場より高くで売り出してしまっていたのなら、いったん物件をマーケットから引き下げて、改めて別の不動産会社と媒介契約を結び直した方が賢明です。

<2.不動産営業の問題>

不動産売買は不動産会社でなく「人」で選べともいわれています。

いくら名うての大手であっても管理職クラスですらプレイヤーとして現場をとびまわっているので、新人教育が充実している業界ではないのです。

運悪く新人や誠実さにかける営業マンが担当していた場合の問題は大きいです。

営業マンとしっかりとコミュニケーションを取り直してみることで、はたしてその営業マンにこのまま中古マンションの売却を依頼していてていいのか再検討しましょう。

コミュニケーションとは、営業マンがどんな買主を見つけようとしているのか、この物件のセールスポイント、弱点は何なのかをどう考えているかを知ることです。

それらの質問をするだけで大まかなことがわかるでしょう。

<3.広告の問題>

不動産会社は広告などで告知活動をちゃんとしているかをチェックしましょう。

インターネットに登録したり、ポータルサイトに乗せるだけでは十分な告知活動とはいえません。

地元地域に密着した折込チラシの配布を行っているなど、売れる中古マンションはしっかりとした広告が打たれています。

広告を怠るような不動産会社とは媒介契約を結ぶべきではありませんので、契約の前に確認しておいたほうがいい項目です。

<4.立地の問題>

駅が遠い、バス停がないなどの立地の問題が明らかにある場合、価格の設定は非常に困難になります。

この場合も周辺で売り出されている物件の相場を調べて若干下回る価格を設定することになるでしょう。

一度、中古マンションを購入する側の感覚に立って市場に出回っている物件をよく見直すことで最適な価格を探ってみる必要があります。

<5.内覧の問題>

それでは実際に購入希望者がマンションを見に来たときはどうでしょう。

ひどく老朽化した箇所があったり、部屋が狭苦しく見えるようなことはありませんか。

どうせ引っ越す時は荷物がなくなるのだからと思いがちですが、初見の印象が売れるか売れないかを大きく左右します。

少しでも小綺麗に片づけて、広く見えるようにしましょう。

この際、要らない家具などは処分して清潔感が演出できるような工夫をした方がいいです。

また玄関の外などの共有部分についてもきれいにそうじしておきます。

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中古マンション売却で利益を出すコツ

利益を出すためには

●安易に値下げしないこと

●内覧での好印象に努める

●いい不動産会社、いい営業マンを選ぶ

この3点がとても重要です。

最も難しいと思われるいい不動産営業の選び方ですが、売却スケジュールがしっかりしていることと物件査定額の根拠に納得できるかというところもしっかりチェックしてください。

また不動産会社選びに失敗しないためには、自分なりに相場を調べるなどの努力が必要となります。

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