土地を売却する予定ができたのなら、いったいいくらで売却できるのかが、まずは気になるところです。そして土地の価格はどのように価格査定されるのでしょうか。土地の価格についての情報をお届けいたします。

土地の価格を知るには


土地総合情報システムを利用する


土地の価格を知る一番簡易な方法は国土交通省がアンケートに基づいて作成した土地総合情報システムを利用することです。

知りたい土地の住所を選んで条件検索すれば、知りたい地域周辺の取引情報が公表されています。

直近の取引情報での坪単価が表示されるので大いに参考になります。

引用:http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet


不動産鑑定してもらう


不動産鑑定士によって、土地を鑑定してもらうのが最も正確な土地の価格を知る方法です。

鑑定は有料で少なくとも15万円からとなっています。

また土地の価格が高くなるほど鑑定料も高くなりますので、余程、不動産鑑定評価書が必要でない場合は依頼することはありません。

しかも正確な土地の価格とはいえ、売主と買主の要望が優先されますので市場価格というわけでもないのです。

どういったケースで鑑定が依頼されるのかというと、法人資産の鑑定など特殊な場合がほとんどです。


不動産一括査定を利用する


不動産の売却を考えた時、不動産会社への訪問査定を依頼するのが一般的ですが、土地の場合、建物と違って大まかな価格は机上査定でじゅうぶんに出ますので、一括査定を利用してその査定額で確かめることができます。

査定をする不動産会社は公示価格、路線価、土地上の建造物の有無、類似物件の売却事例などからおおまかな評価額を算出します。

それぞれの不動産会社には価格差があり、その土地のある地域に強いなどの特徴によって査定額が変わってくるようです。

さらに正確な査定額を知りたい場合には、机上査定で高評価だった不動産会社も含めた何社かに訪問査定をしてもらいます。

訪問査定ではより売却額に近い査定額が査定書として提出されますので売却の参考としてください。

引用:https://ccphotosearch.com/#home

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土地売却時、価格査定は何で決まる

◆所在地

◆建物の有無

◆路線価と面積

<所在地>

査定する土地がどこにあるのかでも査定額は変わってきます。

生活の利便性が高い所、駅の近くなど生活のしやすさが伴えば査定価格にも反映されます。

<建物の有無>

土地の上に建物があるかないか、そしてその建物が築15年以内であるかが評価されます。

築15年であれば住宅として売却することも可能です。

取り壊しが必要な建物がある場合は査定額が下がる可能性が高くなります。

<路線価と面積>

路線価とは国税庁が毎年7月に発表する相続税評価額で公示地価より2割ほど安くなっています。

この路線価に面積を掛けたものが評価額となります。

引用:https://pixabay.com/ja/photos

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土地売却時、売り出し価格は何で決まる

土地の査定額と売り出し価格は違います。

査定額をもとに地域の最近の取引情報などから売り出し価格を決めるのは売主となります。

ここでも複数の不動産会社の情報を集めることが大事です。

不動産会社によっては意見がことなり、それぞれの根拠があります。

売り出し価格を決めるのに考慮したいのは、ほとんどの場合、買主から値引き交渉があるかもしれないということです。

そのためには値引き分を含んだ売却額を設定する必要があります。

土地の売買がなされている不動産のポータルサイトで実際に売り出されている土地の価格なども参考にしてみましょう。

引用:http://www.miefudousan.jp/sale-land/

土地売却時の注意点


価格を下げるか、売り続けるかの判断


不動産会社や公示価格などからだいたいの土地価格が査定できたとしても、売り出し価格を決めるのは売主なので、その設定を失敗するといつまでも売れずに固定資産などの維持費がかかってしまいます。

不動産会社にしても売却価格が高く仲介手数料が多いよりも、土地を安くで売り出し早くに売って仲介手数料を回収することを優先した提案をしてくるようになるでしょう。

そこであらためて判断基準を整理してみることが必要となります。

◆価格が相場とズレていないか

◆自分が購入する立場に立って魅力ある物件か

◆そもそもの査定額を基準に売り出し価格を決めていいのか

これらを原点に立ち返って一度見直してみましょう。

そこで価格を下げて売り抜けるのか、それともこのまま売れるのを待つのかを判断します。

どちらが正解、ということはないのです。

売主の状況によって違ってきます。


土地の見た目も重視する


次の二つの土地を見てみましょう。

引用:http://www.miefudousan.jp/sale-land/

雑草が生い茂っている方は、利用用途がイメージできませんが、スッキリと整備された土地は家を建てる想像が安易にできます。

雑草はほっておけば置くほど除草に時間もコストもかかってしまいますので早めに整備するようにしなくてはなりません。

また整備していないことでゴミの不法投機などの原因にもなりますので土地を売るなら気を配りたいポイントです。


境界の測量を済ませておく


昔に調べたはずの測量が地震などによってあいまいになっているというケースがありますので、改めて登記簿上の面積と実測の面積に相違がないか測量をしておきましょう。

測量は土地の価格の高い都市部では売買の際、必ず行われますが、土地が広く価格も安い郊外では測量をあえてしないケースも多いのですが買主にとっては大事な問題となります。

土地境界確定測量図を作っておけば登記簿の変更時にも慌てなくて済みます。

売買契約後の注意点


ペナルティが発生するケース


買主が見つかり売買契約となると買主は購入価格の約10%の手付金を支払います。

そして物件の引き渡し時に残金を清算してもらうことになるのです。

ところがこの手付金について、あまり知られていませんが何らかの契約解除となった場合はペナルティとなります。

買主が購入することを辞めた場合は10%は戻ってこず、売主から売買契約の解除を申し出れば10%を返却した上で、さらに10%を買主に支払わなくてはなりません。

どちらが契約解除をしても10%のペナルティが発生するので不安材料が残っているうちは契約をしないことが大切です。


ローン審査に落ちることも


やっと買主がみつかったとしてもまだ安心できません。

買主がローンを利用して土地を購入しようとしている場合、売買契約の後、ローン審査が始まります。

万が一、このローン審査で買主が落ちてしまった場合は、売買契約のすべてが白紙撤回となります。

不動産売買では「ローン特約」をつけることで、ローンの審査に落ちた場合は無条件で買主は売買契約から解放されます。

当然、手付金の10%も買主に変換することになるのです。


瑕疵担保責任について理解をしておく


瑕疵担保責任とは、売買される土地について何らかの不具合があった場合に、売主がその不具合を責任をもって解決するということです。

たとえば売った後、その土地の地中から廃棄物が大量に出てきた場合などが該当します。

その期間は買主が不具合を知ってから1年を売主の責任としていて、売買契約で定められることが多いです。

しかし売主が何らかの不具合を知りながら隠していた場合には、売買契約で定められた期間を過ぎても売主の責任となります。

土地売却時、価格査定は何で決まる まとめ

土地の売買には査定から始まり、難しいことが多いのですが、しっかり調べて知識を取り入れるのがトラブルを回避するためには重要です。

尚、売買後の注意点で取り上げた、ローン審査や瑕疵担保責任についての問題は不動産仲介ではなく、不動産買取にすることでそのリスクを回避することができます。

売却額が10%~20%少なくなってしまいますが、面倒なしに手早く売ってしまいたい場合には不動産買取を利用するのがいいでしょう。

土地の価格査定については、不動産会社任せにせず自分でも相場を調べて、適正な売り出し価格で販売することが早くに売るためのポイントとなります。

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