任意売却とは住宅ローンが支払えなくなった場合の最終手段ともなりますが、買い戻し特約をつけることで「引っ越さなくてもいい」「いずれ買い戻すことができる」ということが可能となります。

任意売却した家を買い戻すためにはどうすればいいのか、また必要な条件は何なのか、それらについての情報をお届けします。

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任意売却「買い戻し」とは

買い戻しとは一時的に家を買い取ってもらい住宅ローンを清算、その後、買い取ってもらった人に賃料を払って住み続け、収入が回復した時点で、改めて買い戻させてもらうという方法です。

本来なら住宅ローンの支払いが滞り、競売となってしまうところを救済してもらえ、さらに引っ越しする必要もないばかりか、家を取り戻すこともできるという、いいことづくめの虫のいい話だけに簡単ではありません。

それは事情をわかってくれ、家を一旦買い取ってくれる親族や親友の助けがあって可能となる方法だからです。

しかし、それが高齢の親の面倒を見ている兄弟の家であったり、職が変わって苦労している息子の場合だと親族も協力するでしょう。

一時的な買取は現金でなくてもローンを組むことでできますので、そのローン返済が家賃として支払われるなら無理な計画ではありません。

ただし金融機関は親族間での不動産売買については贈与税の問題もあり慎重ですのローン審査がおりにくいといった問題が発生しますので、任意売却の専門家に相談することが必要となります。

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任意売却「リースバック」とは

買い戻しするにも助けてくれる親族や親友がいない場合の方法がリースバックです。

正式には「セールス&リースバック」といい、売って借りて取り戻すという特約となります。

リースバックは投資家や企業に、自宅を売却しその後賃貸として家賃を支払い住み続け、買い戻し同様に収入が回復すれば再度自宅を購入するというものです。

基本的に賃貸契約が前提ですので安定した収入があることが条件となりますが、子供を転校させるなど環境を変えることなく、また高齢者が家族にいても負担をかけることがない、さらにご近所に事情を知られることがないといったメリットがあります。

買い戻しと違うのは、自宅を買い取ってくれる投資家や企業は投資を目的としているため、家を借りる賃料が高くなる可能性があります。

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投資家にとってメリットのあるリースバック

リースバックに応じてくれる投資家というのは、ほとんどが不動産会社です。

リースバック物件を専門に事業を展開しているところもありますので、リースバック契約は親族に買い上げてもらう買い戻しよりもハードルが低いかもしれません。

投資家にとっては相場よりも安い価格で物件を購入でき、しかもその賃貸収益物件には住人がついているため、他の賃貸物件と違って空室になる心配がありません。

要するに安定した家賃収入が約束されているのです。

しかも資産として不動産を維持していれば、だんだんと資産価値が下がっていき売却時には購入時にくらべて随分と安くなってしまいます。

ところがリースバック物件の場合は購入時の価格を下回ることがありませんので、安心して購入ができるのです。

とくにローン残債の少ない物件、賃料の高い物件は安く購入でき、利回りがいいので収益物件としては価値があります。

そして何より買い戻し特約が最大の安心材料なのです。

任意売却後の買い戻しの時期

任意売却で買い戻し特約を結んだ後はどうなるのでしょうか。

一定の期間は家賃を払うことで自宅に住み続けることができます。

その後は収入の目処をしっかり立てて、再度住宅ローンを組むことで自宅を購入しなくてはなりません。

任意売却をした時点で家賃が滞納しているケースでは金融機関のブラックリストに載っていることが多いためローンは組めませんが、通常ブラックリストは5年から7年で抹消されます。

債務状況の程度がひどいものであっても10年もたてば名前が消されますので、その時にはあらためてローンを組むことができるのです。

買い戻し特約も10年が最長とされていますので、任意売却から10年経てばようやく自宅を買い戻すことができるのです。

もし家賃滞納なしに任意売却を行っていた場合には、ブラックリストには名前が載っていませんので10年を待たずに買い戻しができます。

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任意売却後の買い戻しの金額

任意売却後の買い戻しの金額は、購入時の代金と契約の費用の合計を超えてはならないとされています。

これは一時的に家を買い上げた投資家が、住人の弱みに付け込んで家の価格を釣り上げないようにした決まりです。

買い戻し特約に似た契約で「再売買の予約」というものがあります。

「再売買の予約」で買い戻しを請求する場合には購入時の代金をこえてはならないという決まりがありませんが、基本的には購入時の代金と同等の価格、または値引きをして買い戻しができると考えても差し支えありません。

「再売買の予約」であったからと買い戻しの代金を釣り上げられないようにしてください。

任意売却した家を買い戻す方法


投資家が応じるかの分かれ目


任意売却後にその家に住み続け、さらに数年後に買い戻すには親族や親友による助けがあるのが一番ですが、誰しも親族の力を借りれるわけではありません。

そのため投資家などの第三者に一旦買い上げてもらうリースバックという方法を選択するわけですが投資家にとってのメリットは、

●安くで物件が購入できること

●家賃収入が見込めること

●数年後も購入時と同じ価格で売却できること

となります。

ここで一番大事なのは安くで物件を提供できるかということになります。

安くでというのは売主が自在に決められるものではありません。

なぜならローンの残債があるからです。

そのため売主はローン残債が返済できるぎりぎりの価格を設定しなくては、リースバックが成り立ちません。

早い話が、ローン残債が多く残り過ぎていれば、リースバックできない可能性がでてくるわけです。


まずすることは


まずリースバックが成立するかどうかを調べなくてはいけません。

ローン返済に窮しているということであれば、おそらく時間はないものと思われます。

早急にローンの残債がいくらか、家の売却価格の相場はいくらかを調べることから着手しましょう。

ここでも利用できるのが一括査定サイトです。

一括査定サイトを利用する大きなメリットは一度に複数の不動産会社とコンタクトがとれるので、その中からリースバックの投資家となる不動産会社とつながりがある業者を当たることができることです。

うまくいけば、リースバックをしている不動産会社にあたることもあるでしょう。

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大事なことは

●ローンの返済が滞る前に動き出すこと

●ローンの返済が滞ったらとにかく急ぐこと

●ローンの残債が売却額より下回っていること

自宅の買い戻しは

●引っ越さなくていい

●家を取り戻せる

●近所にプライバシーが知られない

これだけのメリットがえられるのですから、家賃を支払わなくてはならないというデメリットは取るに足らないことではないでしょうか。

同じ任意売却をしたとしても、買い戻し特約を利用しなければ、手狭な賃貸住宅に引っ越さなくてはなりませんし、ましてや競売となって家を買いたたかれては、多額の残債の請求に悩まされることになります。

まずは一歩前に出て、賢く苦境を乗り越えて、いつか元の生活を取り戻しましょう。

前向きに売却することで将来の形がまったく違うものとなることを確認してください。

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