築年数が30年越えの古い家というのは、建物としては資産価値がゼロとなってずいぶん経っています。だからといって住む分には全く問題がないことがほとんどではないでしょうか。築年数が30年以上の家について売れるのか、それとも更地にした方がいいのか悩む方も多いと思います。こちらでは築年数が30年以上の家についての不動産売買の状況をご報告します。

引用:http://colocal.jp/topics/lifestyle/shodoshima/20130916_23828.html

築30年を超えた家の価値

冒頭でも触れましたが、築30年を超えた家というのは建物としての資産価値はありません。

まだまだ「家は資産」と考える人は多く、購入と同時にどんどんと価格が下がっていることに査定して初めて気づき愕然とします。

なぜ、そんなに価格が下がるのかというと、一戸建てのほとんどは木造であり、税法上の法定耐用年数が22年と定められていることが原因です。

そのため築20年~25年ほどで、建物の部分の価格はゼロとして売買されるのが不動産売買の実情です。

マンションの場合は法定耐用年数は34年と木造よりは長いものの、築20年では新築時購入価格の半額くらいになってしまいます。

日本では新築の購入を推進してきた結果、空き家が増え過ぎたという状況もあり、中古物件をあらためて見直そうという動きが出てきています。

そのため中古物件が今後、税制面でも購入しやすい措置などがとられていくと思われますが、築30年を超えた家の価値についてはすぐに相場が上がるとは考えにくいです。

引用:https://kariage-japan.com/kariageta/980/

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築30年を超えても売れる家

ゆるやかにではありますが、築30年を超える家の売買は増えてきています。

理由は築30年を超える家が低価格であること、そして低価格で購入できるためリノベーションで思い通りの家を作ることができることです。

マンションにしてもそれは同様で、築年数が古いから売れないといったことはありません。

では、どんな物件が売れているのかを見てみましょう。


立地がいい


駅や学校、ショッピングセンターに近いなど生活しやすい場所または郊外の閑静な住宅街であればすぐに売れる可能性が高いです。

古い家程、いい場所に建っていることが多いですので立地がメリットとなることは多いでしょう。

とくにマンションではその傾向が強いです。

また商業利用として飲食店にする、最近では民泊にすることも増えてきました。


家のつくりがしっかりしている


同じ築30年といっても家の建造物としての質の違いは大きく異なります。

信用の高いハウスメーカーの家などは手を加えなくても、じゅうぶんに住むことができますので購入希望者にとっては利用価値が高いです。

また築30年といえば、ちょうどバブル経済の頃で、家も作れば作るだけ売れた時代でした。

中には安価な素材を多用した家も多かったのではないでしょうか。

そんな中でしっかりとした作りで建てられた家は、30年経ってもあまり古さを感じさせないものです。


駐車スペースが2台以上ある


駐車スペースは大きなアピールポイントです。

写真は築50年の住宅を建て替えたものですが、ゆとりのある駐車スペースは生活の自由度の高さを実現してくれています。

購入希望者からは魅力的に感じられるでしょう。

引用:https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-0790/

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築30年を超えた家を更地にしない方がいい理由

築年数が30年越えた家を売却する場合には、「古家付き土地」として販売されることが多いです。

この場合、購入者は古家の解体撤去費が発生するため、古家がついていれば売れにくいという不動産会社もあります。

売主にとっては解体撤去費は木造の場合およそ100~150万円ですので、売れるのなら先に更地にしようかとなるのです。

そこで更地にした方がいいのか、しない方がいいのか結論から先にいえばしない方がいいです。

理由は3つ

1.購入者の利用方法が不特定

2.建築基準法の改定

3.固定資産税の減額が適用されない

引用:http://gentosha-go.com/articles/-/11783


購入者の利用方法が不特定


古い家を解体撤去してしまえば、古家付きといった肩書が取れて「土地」として売り出せますが、「土地」として売り出せば、当然ながら土地を探している購入希望者しか、物件を見てくれません。

それよりも「古い家」を探している購入希望者へも広く訴えかけることで多くの人に見てもらえることになります。

新築する土地を探している購入希望者だけでなく、「古い家」をリノベーションして住もうと考えている購入希望者にもターゲットを広げることで売れる可能性が高まるのです。

売買条件に「引き渡し時、更地も可」と加えておけば、購入希望者も安心して検討できるのではないでしょうか。


建築基準法の改定


耐震や防災の観点から、これまで何度も建築の基準は改正されてきました。

たとえば1981年(昭和56年)6月1日には新耐震基準が施行され、その日以降に建築確認を受けたマンションとそれ以前の旧耐震基準で建てられたマンションとでは信用がまったく違ってきます。

一戸建て住宅であっても、耐震基準だけでなく都市計画変更や条例によって再建築不可となる物件は非常に多く、一旦壊してしまっては再建築ができない、または建ぺい率の縮小が余儀なくされるなど、新しく家を建てるうえで不利益が生じる可能性があるのです。

再建築不可となれば、すでにある建物しか頼りの綱はなく、もとの建物をそのままにリフォームするという方法を選ばざるを得ません。

このような事態が考えられるため、安易に更地にすることはリスクが高いのです。


固定資産税の減額が適用されない


固定資産税は建物が立っている場合には、更地の場合の6分の1に減税されています。

更地にして土地を売り出した場合、すぐに買主が見つかればいいですが、数年間も見つからないとなると、今の6倍の固定資産税を払い続けなくてはなります。

固定資産税の負担が増えたことで、早くに土地を手放したい状況に陥り、結果的に安くで買い取り業者に売却するといった事にもなりかねません。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?min_height=&image_type=&cat=&q=family&min_width=&pagi=2

築30年、インスペクションを利用する

インスペクションとは住宅の健康診断です。

住宅診断士が住宅の劣化状態や欠陥、改修が必要なところなどを診断することで、住宅がどんな状態なのかを報告します。

インスペクションは中古住宅を購入するうえでの大きな判断材料となるのです。

これまでは多くの人が見た目だけで購入を判断してきましたが、インスペクションを受けることによって、躯体の状態や構造の安全性を知ることができるようになりました。

見た目だけのリフォームでいいのか、それとも補強が必要なのかも第三者の住宅診断士によって診断されます。

国土交通省は「インスペクションの普及」を重要課題として、インスペクションを利用することで、安心して中古住宅を購入できる市場づくりを推進しているのです。

インスペクションには目視と専門的な検査機器を使用したものがあり、目視であれば費用は5万円~10万円となっています。

躯体のひび割れや欠損、腐食、シロアリ、雨漏り、給配管の漏れやつまりなど、目視とはいえ基本的な住宅の状況を診断されるので購入希望者が見ただけではわからない、またはそこまでチェックできない箇所がオープン化されるのが最大のメリットでしょう。

ただし国土交通省のガイドラインでは「売主はインスペクションを実施しない」となっています。

それはインスペクションの公平性を保つためです。

そのため売主が行うインスペクションは「住宅履歴」にしかなりませんが、購入希望者に提示する効果は大きいと考えられます。

また売主が承諾した場合のみ、購入希望者はインスペクションを実施することができるので、購入希望者によるインスペクションを提案するのも大きなアプローチとなります。

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