所有する物件が事故物件になるなど滅多にないことですが、人生とは何が起こるかわからないものです。もしご家族がお亡くなりになったということであれば、心よりお悔やみ申し上げます。

そして所有する賃貸物件が事故物件となってしまったオーナーにはお気の毒だとしかいいようがありませんが、何とか売却できるようにお祈り申し上げます。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?min_height=&image_type=&cat=&q=family&min_width=&pagi=2

「物理的事故物件」と「心理的事故物件」

事故物件とはいかにも物騒な言葉ですが、いわゆる事故のあった物件です。

事故とは自然災害による雨漏りや浸水、シロアリ被害、地震によるヒビ、また火災による死亡事故、自殺、強盗による他殺、孤独死を指します。

もうお気づきかと思いますが、事故物件には「物理的」なものと「心理的」なものがあります。

一概に事故物件といいますが、不動産売買で問題となるのは「心理的事故物件」です。

とくに自然死ではない「心理的事故物件」は通念上、買い手がつかず、ついたとしても二束三文での売却となります。

事故物件の所有者は買主に事故の状況を告知する義務があり、怠れば大きな損害賠償請求が発生しますので、事故を伏せて売却することはできません。

とはいえ、1日も早く物件を手放したいのは売主本人ではないでしょうか。

引用:https://www.tripadvisor.jp/Hotel_Review

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事故物件を売る方法

だれもが敬遠しそうな事故物件ですが、事故物件だとわかっていて多く取り扱う不動産業者もいます。

とくに収益物件として売買を繰り返しているようなケースでは事故物件自体がそれほど稀なものではないのです。

そのため思ったよりも早く売却できるかもしれません。

ただし本当に早く売却できるかどうかは、取り扱いをする不動産会社によって違ってきます。

事故物件の売却が通常の物件の売却と違うのは、不動産会社の選定に慎重にのぞまなくてはならないことです。


なるべく多くの不動産会社の査定を受ける


時間の許す限り、多くの不動産会社の査定を受け売却プランなどを比較してください。

また多くの不動産会社の中には事故物件の取り扱いに慣れている会社もありますので、業者ごとのパイプラインなどについてもしっかり説明を受けて見ましょう。

信用できる不動産会社を見つけることが何よりも大事です。

多くの不動産会社の考え方の違いを知ることで、おのずと自分に合ったやり方をすすめてくれる不動産会社がわかってくるでしょう。


事故物件だから安く売ると決めつけない


事故物件=安い

そういう風潮は確かにあり、相場の10%~30%安くで売られることが多いのですが、不動産の質によってはその限りではありません。

とくに立地条件がいい場合などは焦って安くで売る必要はありません。

事故物件だからと始めから安くで売却することを勧めてくる不動産会社は避けた方がいいでしょう。

本来は「心理的事故物件」より「物理的事故物件」の方が建物として問題が大きいのです。

要するに合理的な考え方をすれば「物理的事故物件」より「心理的事故物件」はお買い得ということになります。

結論として事故物件を所有してしまったからと言って、売却に必要以上に弱気でいる必要はないのです。


悪質な不動産会社に注意


悪質な不動産会社は、事故物件の売主に「圧迫」をかけてきます。

脅すとかといった意味ではなく、何となく「売れないでしょうね。」「難しいですね。」と徐々に事故物件の売主の気持ちを萎えさせていくのです。

そして最終的には相場の50%引きでの売却に持ち込むなど、売主の利益を度外視した営業活動を展開するのです。

そこまで大きな値引きをした物件は、事故物件であっても購入希望者が現れるため不動産会社としては何の苦労もなく利益を得ることができます。

これでは事故物件を売却した売主は「泣き寝入り」にも等しいのですが、頼りは目の前の不動産会社だけですから、いいも悪いもアドバイスに従うしかありません。

悪質な不動産会社によって、家を売却されないために大事なのは、事故物件であることで売れないと悲観的に決してならないことです。

実際に医療従事者などは事故物件であってもまったく気にしない人が多く、売主が考えているほど事故物件売却は暗いものではありません。

引用:https://pixabay.com/ja/photos/?q=family&image_type=&cat=&min_height=&min_width=&pagi=3

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事故物件が売れない時の「場所」「時間」「記憶」

事故物件であっても価格が下がることから、むしろ好んで購入するというケースは少なくありません。

そこで売却できるのであれば、買い叩かれるのは仕方がないと諦めもつきますが、すぐに売れないといった場合には、売主は事故の印象を風化させていくことで物件のダメージを緩和させることができます。

少しでも事故の実感を消し込むことによって、事故の状況を告知しても「それほど気にならない」と買主に思わせることも不可能ではないのです。


「場所」


事故物件の強いイメージは場所に起因していることが多いです。

そのため事故のあった場所をなくしてしまうことで、風化させることができます。

例えばリフォームです。

引用:https://www.jutec-home.jp/reform/

リフォームすることによって、事故の告知を受けても聞いた方は鮮明なイメージを持つことはできませんのでずいぶんと重たい印象から解放されるでしょう。

売主にとっても精神的にダメージがやわらぐのではないでしょうか。

大々的なものでなくていいと思います。

寝室であればサンルームにする、階段であれば場所を変えるなど出来ることはありませんか。


「時間」


つらい経験をした人にとっては「時間」が何よりも味方になってくれます。

所有物件が事故物件となってしまったことで、所有者の告知の義務はなくなりませんが、不動産仲介業者にとってはちょっと事情が違うのです。

不動産仲介業者の物件についての説明義務は7年前後で良いとされています。

そのため、事故から7年経った不動産に対しては、特に事故の説明なしに家の購入希望者を物件の内覧に連れてきます。

そこで物件を気に入ってもらえればチャンスがあるのです。

事故物件だと知って見に来るのと、物件を気に入ってから事故物件だと知るのとではちょっとニュアンスが変わってきます。

もちろん、売主は「昔、ここで家族を亡くした」「昔、借主が死亡したことがある」と告知しますが「昔」という言葉はとても大きなものとなるでしょう。


「記憶」


「記憶」とは当事者ではなくて、近所、周辺の住人の記憶です。

記憶が風化すればするほど、新しい所有者である買主に迷惑をかけることが無くなります。

迷惑といういい方は適切ではないのかも知れませんが、事故が忘れられる、知っている人がいなくなることは物件にとってはいいことです。

引用:http://www.cal-co.jp/surfers-house-reform-in-shizuoka/

反対にテレビをにぎわせているような事件であれば、数十年経っても記憶は風化するのが困難で所有者にとっては悲惨な状況になります。

そうなれば売却を諦めて建て替えも検討しなくてはなりません。

テレビをにぎわせるほどの大きな事故があったのでなければ、世間の記憶というのは驚くほど早くに消えてしまうものです。

最後に、事故物件、売却するならきれいにそうじして、明るい部屋にして売り出してください。

買主に「本当に事故があったの?」と思わせることができれば、売る側も何となく気持ちが報われるような気がしませんか。

起こってしまったことはなかったことにはできませんが、決して悲観的に売却する必要はありません。

いくつもの選択肢の中で納得できる方法を選んでください。

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