相続する家を売却することになった場合、まず何から始めればいいのか戸惑うことも多いでしょう。

こちらでは親の家を売るときの手順などをまとめています。

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相続する家を売る方法

高齢化社会に伴い日本では「空き家問題」が取り沙汰されています。

とくに問題になっているのが売りにも出さず、貸してもいない利用されていない空き家です。

現在では7件に1件が空き家ですが、いずれは3件に1件が空き家になるとも試算されています。

手入れの行き届かない空き家は傷むのも早く、放火の標的になることもありますので、できるだけ早く売却する必要があります。

親の住んでいた家ということもあり、懐かしく思い入れもありますが放置しておくことで近隣に迷惑をかけてしまうことは避けたいです。


まずは名義変更しよう


相続する家を売るためには名義変更をする必要があります。

「相続登記」といい法務局で手続きを取ることができます。

 

<相続登記に必要なもの>

●相続する物件の登記簿謄本

●相続する家の固定資産評価証明書

●遺産分割協議書(法定相続人全員の印鑑証明書付)

●亡くなった親の出生から死亡までの戸籍謄本

●亡くなった人の住民票の除票

●相続人全員の戸籍謄本

●名義変更する人の住民票

●登録免許税

 

亡くなった親の戸籍謄本については子の有無を確認するためですので、生まれた時からでなくても8才くらいからで大丈夫です。

登録免許税は家と土地の評価額に対して0.4%で1000万円なら4万円の手数料となります。

司法書士に依頼しない場合は、まずは法務局に相談しながら進めていきましょう。

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相続税の納付期限は10ヶ月

相続する家を早く売却した方がいい理由の一つに相続税の納付期限があります。

納付期限は10ヶ月以内と定められています。

相続税が発生する場合、10ヶ月を過ぎると滞納金を支払わなければならなくなるのです。

そのために売却の準備を始めなくてはいけないのです。


相続税はかかるのか


相続税がかかるのかどうかは、親の家がいくらで売れるのかによって決まります。

相続税は相続人がひとりなら親の全財産が3600万円以下なら発生しません。

相続人が2人の場合は親の全財産が4200万円以下であれば問題ありません。

相続人の数によって、相続税のかかる金額が決まるのです。

<算出の仕方>

3000万円+600万円×相続人の数<親の全財産

これで算出された金額が基礎控除額となり、親の全財産が基礎控除額以下の場合は相続税はかかりません。


相続税がかかる財産とは


・土地

・建物

・預金

・現金

・株式

・投資信託

・債券

・ゴルフ会員権

・過去3年以内に相続人に贈与した財産

・生命保険金(500万円×相続人を超える部分)

・死亡退職金(500万円×相続人を超える部分)


相続税はいくらかかるのか


【遺産総額】【子供1人】【子供2人】【子供3人】【子供4人】

5,000万円  160万円   80万円  20万円   0

6,000万円  310万円   180万円  120万円   60

7,000万円  480万円   320万円  220万円  160

8,000万円  680万円   470万円  320万円  260

9,000万円  920万円   620万円  480万円  360

1億円    1,220万円   770万円  630万円  490

 

まずは土地、建物がいくらになるのかの査定をし、全財産がいくらになるのかを知っておく必要があります。

そして相続税が発生し、それを相続した家の売却で支払う予定であれば10ヶ月という期間しかないことを考慮してください。

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売却には費用がかかる

直接買主を探した場合は別として、不動産会社に依頼して家を売却するのにも費用がかかります。

ここではどんな費用がいくらくらい必要なのかをまとめたいと思います。


不動産仲介手数料


不動産仲介手数料は、売買が成立してはじめて発生するものです。

従って、家が売れない間は支払う手数料ではありません。

不動産会社の広告などについても売主が支払うことは一般的にないです。

不動産仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた上限までとなっており、400万円以上の通常の取引では売却価格の3%に6万円を加算した額が仲介手数料です。

<仲介手数料の目安>

売却価格(消費税別)×(3%+6万)× 消費税 = 仲介手数料

 

【売却価格】【仲介手数料+消費税】

3000万円   103万6800円

4000万円   136万800円

5000万円   168万4800円

6000万円   200万8800円

7000万円   233万2800円

8000万円   265万6800円

9000万円   298万800円

1億円     330万4800円


その他の費用


◆印紙代

不動産売買契約書に貼り、印鑑で消印します。

契約書は買主、売主のそれぞれ1通が必要ですので印紙も2枚用意します。

印紙代は契約書の記載金額によって違い、1000万円~5000万円では1万円、5000万円~1億円では3万円、1億円以上なら6万円です。

◆抵当権抹消登記費用

売却する不動産が担保に入っている場合やローンが残っている場合には金融機関が抵当権を設定しています。

売却時には残債を返済し抵当権を抹消しなくてはなりません。

抵当権抹消登記(登録免許税)は不動産1つにつき1000円、土地と家なら2つとなり2000円かかります。

司法書士に依頼することが多いのですが登記の手数料に1万円ほど必要です。

◆税金

不動産を売却すれば「譲渡益課税」といい「所得税」と「住民税」を支払います。

売却価格から購入価格と売却にかかる費用を引いて利益が出た時に発生します。

家の所有が5年以内なら所得税率は30%、住民税率は9%。

5年以上所有していれば所得税率は15%、住民税率は5%です。

※相続した家の場合所有期間は親が家を取得した日から数えます。

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=143

相続した家を放置しておくデメリット

相続した家を放置しておくデメリットをご覧いただく前に、逆にメリットは何なのかを考えてみました。

相続した家をおいておくメリットは「思い出」なのかなと思います。

たまに訪ねることで親の遺品や子供の頃の懐かしい光景にひたることができるでしょう。

その家を売却するということは、親が大切にしてきた調度や日用品を一切合切処分することになります。

それはどんな人にとっても辛いことでしょう。

とはいえ、なかなかデメリットも多いので難しいところです。


固定資産税を払い続ける


家は年々、減価償却が生じ固定資産税も下がってきますが、土地がついている以上一定の固定資産税を払い続けることになります。


損害賠償の可能性


置いておくことによって、資産価値はどんどん下がり、また劣化による倒壊といった危険性も高くなってきます。

倒壊によって近隣に迷惑をかけた場合は損害賠償も覚悟しておかなくてはなりません。

また空き家への放火も少なくありません。


子供の代に負の遺産を残すことに


損害賠償の可能性や放火のリスクなどを子供の代に引き継ぐことになります。

自分が元気なうちに売却するのも親の役目かも知れません。


競売にかけられる


その家が親の親からのものだとしたら、相続人は孫を含めてどんどんと増えています。

そのため時間が経てばたつ程、売却に必要な相続人全員の同意を得られるのが困難になるのです。

中には音信不通となる親族もでてくるでしょう。

そんな会ったこともない相続人の中に借金を背負ったものがいて、返済を滞っている場合、債権者が相続財産としてその家を差し押さえることもあり得るのです。

このケースが最も深刻なデメリットではないでしょうか。

相続した家の売却は大変な労力がかかるかも知れませんが、きちんと整理することも残されたものの使命なのです。

引用:http://okane-shiritai.com/registration-of-inheritance-deadline/

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O氏O氏

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