マンションを突然の転勤で使わなくなってしまうということはよくあることです。

転勤からいずれ戻ってこれる見込みがあるのならともかく、その予定も経たないのであれば問題です。

また遺産としてマンションを譲り受けた場合にも売る方がいいのか、賃貸にして貸した方がいいのかで悩むことになります。

さまざまなケースを想定しながら、売るべきか貸すべきかを検討していきましょう。

引用:https://www.photo-ac.com/main/search?q=%E3%83%99%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%80&srt=dlrank&pp=40&p=4

住宅ローンが残っているマンション

住宅ローンが残っている場合とそうでない場合では状況が大きく違ってきます。

もちろん、経済的な事情が許されればローンを完済して賃貸で運用することも可能です。


売却がおすすめ


もし一旦は使用しなくなったけれど、いずれ戻ってこれるのであれば、住宅ローンを払い続けるのが一番いいです。

せっかく気に入って手に入れたのですから、将来に住めるように頑張ればいいでしょう。

ですが、この先、もう住む可能性がないというのなら売却してローンの残債を片付けることが大事です。

「二重ローン」のため次にローンを組めない可能性を考えると、売却益がローン残債より少なくても自己資金を用意するまたは、再ローンを組むなどして清算しておく方がいいでしょう。


住宅ローンの契約違反


ここで賃貸として貸し出したら収入を得られてローンに充てられるのではと考える人は多いのですが、住宅ローンで購入した住宅を収益用として運用することは、多くの場合ローン契約で認められていません。

住宅ローンは融資の使い道が「住宅」に限られ、ローンの名義人が住むことを前提となっています。

とはいえ多くの分譲住宅が賃貸物件として利用されているのも事実です。

中には住宅ローンを返済しながら賃貸にしているケースもあると思われます。

ですが、もしローンの契約違反であれば、金融機関から一括返済を求められることがあることを覚えていてください。

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住宅ローンが完済されているマンション

住宅ローンが残っていないマンションの場合は、自由度が高いです。

賃貸として貸すにも何の問題もありませんし、自分がいずれ住むことができるならなおさらいいでしょう。

ここでマンションを所有するデメリットがないか見ておきたいと思います。


意外とかかる維持費


マンションには固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険が必要となります。

年間の維持費は少なくても60万円は見積もっておいた方がいいでしょう。

賃貸で貸し出したとなるとこれらは経費として認められますが、それも空き室状態が続く場合は赤字となります。

空き室になりにくい駅の近くや人気の町であれば、その分固定資産税も高いと思っていてください。

また賃貸で貸した場合はさらにリフォームなどで維持費がかかります。

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賃貸でマンションを貸すデメリット

貸しマンションはうまくいけば、月々安定した収入を得ることができ、大きな財テクとなりますが、当然デメリットもあります。

それらデメリットに対してリスクヘッジできないようであれば、賃貸として運用するのは難しいでしょう。


資金が必要


賃貸住宅として貸し出すには最低限のリフォーム、クロス、フローリングの張替え、ハウスクリーニングなどが必要になってきます。

そして空き室の期間を想定した維持費を用意しておかなくてはなりません。

それから不動産会社への管理費も発生しますので、安定して借主が見つかるまでは初期費用の投資が考えられます。

家賃が発生してからは事業所得に対する所得税と住民税の支払いも発生します。


トラブルの発生


給湯器や水回りの故障など大きな修繕が必要となる場合、貸主が責任をもって対応しなくてななりませんので急な出費も想定できます。

それからどんな人が住むのかは運次第なので、家賃未納、騒音、ゴミ屋敷状態、火災といった事態もありえなくはないです。

入居人とのトラブルは不動産会社が対応してくれるとしても、マンション組合や他の住人からすれば、オーナーである持ち主にクレームがくることになります。

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将来、マンションを売り出す時のデメリット

ある程度の年数、賃貸マンションとして様子を見てみて、あまり収益性がなければ、その時に売却しようと考えるのもよくあることです。

ところがそこにも気をつけたいポイントがあるのです。


入居人は「借家権」で保護されている


法律では借主には借家権というのがあります。

これは貸主の都合で家を借りている人が出ていかなくてもいいようにするためのものです。

そのため正当な理由なしに貸主は契約更新を打ち切ることができないのです。

だから一旦賃貸マンションにしてしまったら、借りている人が自主的に転居する以外に売却することも出来なくなります。


定期借家契約


将来的にマンションの売却を考えているなら契約期間が終われば入居人に退去を求められる定期借家契約を結ばなくてはなりません。

定期借家契約は貸主にとってメリットのある契約であるため、通常の賃貸契約よりも賃料を下げるのが相場となっています。

これは貸す方にすれば収入が下がってしまう大きなデメリットです。


賃貸マンションは傷みが大きい


持ち家に住む場合とくらべると、賃貸に住む人は家に対しての特別な愛着などありません。

そのため、基本的に入居人が退去するたびに汚れ方に驚くことが多いでしょう。

年数が経てば経つほどマンションの劣化が進むことは止めることができません。

壁紙クロスなど張り替えて済むところだけならいいですが、柱や洗面所、トイレと自分で住んでいたら考えられないほど傷みます。

当然、売却時にはかなりのリフォームが必要となるでしょう。

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マンションが不要になった時、売るべき?貸すべき?まとめ

使わないマンションを売るのか、貸すのかそれは、人それぞれです。

またどれが正解かという答えもないでしょう。

持ち家を賃貸にするということは、商売を始めるということですからそれなりの制約やリスクもあります。

それでも家賃収入が安定して振り込まれれば、貸してよかったと思うでしょう。

また反対に空き室の状態が長く続き、維持費ばかりがかかってしまったら、早くに売っておけばよかったと思うかもしれません。

ひとつアドバイスができるとすれば、もし賃貸マンションとして貸し出すなら、将来自分が住むことは想定しないほうがいいです。

定期借家契約をして賃料を下げてしまっては維持費が持ち出しになることも考えられます。

貸すなら貸すとして普通借家契約を結ぶべきです。

売却するにしても一度賃貸で運用したため収益物件として資産価値が下がります。

そのため、しばらく賃貸にして後で売却するというのは損をすることはあっても得をすることがないのです。

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