高齢者住宅や老人ホームに親が入ることになり、実家が空き家になりました。

そんな場合に知っておかなくては損をする制度の情報をご紹介します。

引用:https://www.photo-ac.com/main/search?q

居住用財産の特例とは

居住用財産とは自分の住んでいる家のことです。

そして自分の住んでいる家を売却する場合には居住財産の特例という控除が認められます。

特例は3000万円の控除です。

持ち家であってもそれが空き家であれば特例は適用されません。


居住用財産特例の例


どういうことかというと例えば空き家を売却した額が8000万円だとします。

その家は10年前に5000万円で購入しました。

 

この場合売却益から購入費用をひくと

8000万円 - 5000万円=3000万円

すると3000万円の20%として約600万円の税金を納めなければいけません。

 

ところが売却したのが自分の住む家だとします。

同じく8000万円の利益に対して購入額が5000万円とします。

8000万円 - 5000万円 - (居住用財産の特例3000万円)=0

3000万円までは、税金がかからなくなるのが居住財産の特例です。

 

いかがでしょう。

居住用の家と空き家では同じ売却をするだけでも税金の面では大きな違いがあるのです。


居住用財産とは


では居住用財産の定義を見てみましょう。

  1. 自己の居住の用に供している家屋
  2. 自己の居住の用に供していた家屋で、住まなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したもの
  3. 上記1.・2.の家屋と共に譲渡されたその家屋の敷地とされていた土地・借地権
  4.  災害により滅失した1.の家屋の敷地とされていた土地等で、住まなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されたもの

原則として土地と家屋はセットになっています。

例えば自宅の敷地の土地の一部を売却しても居住用財産の特例は適用されません。

別荘は対象外です。

それから2つの家を持っていて、実際に行ったり来たりしている場合でも、どちらか主となる方にしか適用されません。

単身赴任の場合は、家族が住んでいていずれ、返ってくることを前提としている場合は居住用財産として認められます。

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=128

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老人ホームに入った場合はどうなるの

国税庁の措置法では、老人ホームに入居後にはそれまで住んでいた家は居住用財産として認めていません。

あくまでも「生活の拠点」であるところが自宅とされるのです。

例えば生活の拠点が老人ホームであれば月に数回帰宅していても自宅は居住用財産にはなりません。

そのため長期間、老人ホームで生活している親が亡くなった場合、居住財産の特例も空き家の特例も適用されないのです。


親の家の売却の準備


残念なことですが親が老人ホームに入るようになったら、それまで住んでいた家の売却の準備に入らなくてはならないということです。

親が老人ホームに入所してすぐに自宅を売却するというのは一見、乱暴な話のようですが、冷静な判断として老人ホーム入所が一時的でないとすれば家族で話し合わなければなりません。

また親に認知症が発症すれば後見人制度を利用しない限り自宅の売却はさらに難しくなります。


居住用財産特例 3年間の猶予


ここで注目されるのが「3年を経過する日の属する年の年末」です。

この猶予期限を過ぎてしまうと、空き家とみなされ居住財産の特例外となります。

ですがすでに老人ホームに入所していても、「3年を経過する日の属する年の年末」までに売却が間に合えば居住財産の特例を受けることができるのです。

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=126

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老人ホームに入居後亡くなった場合


空き家の3000万円控除


居住用財産の特例では売却前3年前に居住していれば、3000万円の控除が認められていましたが、「空き家の3000万円控除」は、亡くなった時直前の「生活の拠点」が自宅でない場合には認められません。

亡くなった時に病気の治療のため入院していて住民票の変更もなければ「空き家の3000万円控除」は認められることが多いようです。

しかし亡くなる数年前から老人ホームに入所し、さらに住民票を異動している場合は「空き家の3000万円控除」は適用されません。

住民票の異動が大きなポイントとなっています。

 

つまり家の売却にあたって親が生きている間は3年間の「居住財産の3000万円の特例」が認められますが、亡くなる前に「生活の拠点」を老人ホームに移していた場合には、相続の「空き家の3000万円控除」が認められなくなるということです。

要するに老人ホームに入所が決まった時点ではしばらくは居住財産の特例が受けられるが、亡くなってしまっては何の特例も受けることができません。

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=125

小規模宅地等の特例


自宅が8割引きで相続


相続税が大きく節税できるという小規模宅地等の特例では、面積330平米(100坪)までの自宅が8割で相続できる特例です。

この特例に該当するのは配偶者・同居の親族・賃貸住宅で生活する親族になります。

同居の親族というのは住民票がおいてあるだけでなく、同居の実態が必要です。

むしろ同居の実態があれば住民票がなくてもいい場合があります。

同居の期間は定められていませんが、被相続人が亡くなった後、10ヶ月は同居していた家に住み続けなくてはなりません。

賃貸住宅で生活する親族というのは被相続人と別居していて、3年以上持ち家を持たない親族です。

また配偶者がいないこと、同居する相続人がいないことが条件です。


老人ホームに入っても特例が使える


平成25年までは老人ホームに入ったことで、自宅ではないとされ小規模宅地等の特例が適用されませんでしたが、税制改正に伴い老人ホームに入居した後でも特例が適用されるになりました。

小規模宅地等の特例を受けるには2つの条件があります。

<条件>

1.介護が必要なので老人ホームに入所した(要介護認定)

2.老人ホーム入所後に自宅を賃貸にしないこと


老人ホームによっては特例が受けられない


気をつけないといけないのが「未届けの有料老人ホーム」です。

有料老人ホームは都道府県知事への届け出が義務付けとなっています。

ところが中には未届けの老人ホームも多いのです。

そして未届けの老人ホームへ入所した場合には小規模宅地等の特例を受けることができません。

引用:https://pixabay.com/ja/editors_choice/?media_type=photo&pagi=125

認知症になった場合の対応

老人ホームに入所する時には節税のために自宅の売却も検討し始めなくてはならないことがわかりました。

問題は認知症の発症も同時に認められた時です。

自宅の売却が3年以内にできないと居住用財産の特例がうけられなくなってしまいます。


後見人候補者の申し立て


成年後見人とは認知症などで判断力が不十分となり財産の管理や、契約の内容が理解できなくなった人を保護し支援する法定後見人です。

親族がなる場合「親族後見人」と専門家による「専門職後見人」があり、誰がなるのかを決めるのは家庭裁判所です。

後見人は定期的に書類作成をし家庭裁判所に報告する義務がありますので、親族が務めるのは負担が大きいです。

しかし必要に応じて不動産の売却などを行いたくても、専門職後見人だと阻止されることが多いので、親族が後見人を務めるのが家族にとっては融通がきいていいでしょう。

まずは家庭裁判所に申し立てをしましょう。

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